Директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» СЕРГЕЙ СИВАЕВ рассказал МАРГАРИТЕ ПАРФЕНЕНКОВОЙ о том, какова энергоэффективность многоэтажек, построенных в советские времена, и сколько нужно вложить денег их жильцам, чтобы сократить траты на коммунальные услуги и повысить стоимость принадлежащей им недвижимости.
— Чем энергоэффективные дома отличаются от всех остальных?
— Прежде всего, там стоит оборудование, позволяющее потреблять столько тепла, сколько нужно в масштабах дома. Наши дома этого сегодня не умеют, и мы потребляем столько тепловой энергии, сколько нам накачают тепловые организации. Если жарко, открываем форточки. Этот подход совершенно дремучий. Главная беда нашего российского жилищного фонда в том, что он потребляет много тепла. Примерно на 50—70% больше, чем дома, например, в Германии или Скандинавии.
— Экономных домов в России, видимо, пока очень мало?
— Практически в каждой области появились дома, которые смело можно назвать энергетически эффективными. Они построены в качестве пилотных в рамках проектов по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Финансировал строительство таких домов Фонд содействия реформированию ЖКХ. В большинстве субъектов РФ построено один-два таких дома.
Впрочем, существующие строительные нормы предполагают строительство зданий с уже приличными показателями по энергоэффективности. Так что для домов, построенных за последние 10—15 лет, модернизация не требуется. Но она совершенно точно необходима для всех домов, построенных в 60—80-е годы прошлого века, а это 65% всего квартирного жилья.
— Какие именно изменения позволят модернизировать дом и повысить его энергоэффективность?
— Это замена внутридомовых инженерных систем, систем отопления и появление возможности регулировать объем потребления тепла в зависимости от предпочтений владельца дома или квартиры. Утепление дома: заделка швов панельных домов, замена окон, формирование дверных тамбуров на входе, утепление стен, оптимизация вентиляции, утепление чердачных и подвальных перекрытий. Это основные меры. Внешний облик дома тоже меняется, поскольку для утепления внешних стен используются современные пластиковые плитки, и за счет новых материалов дома смотрятся современно.
— Обычные капитальные ремонты жилых домов этой задачи не решают?
— В последнее время в Москве очень много девятиэтажных блочных домов попали под модернизацию. Вернее, под утепление. Но это были не системные решения. Тепловые узлы в домах не поменяли, регулированием теплопотребления никто не озаботился. И получилось, что объем теплоснабжения остался тот же, а тепловые потери существенно сократились. И после такого утепления в квартирах случилась Африка: люди живут уже не при открытых форточках, а при открытых дверях. И вторая проблема в том, что сами люди к этому ремонту не имели отношения. Известно множество историй, когда ремонтники приходили в квартиры менять трубы, но не все квартиры в подъезде на эту замену соглашались, ссылаясь на свежий ремонт. В итоге получалось, что в одной квартире трубы меняли, а в другой нет, и аварийность труб на стыках возрастала. Вероятность аварии на стыках и протечек увеличивалась.
— Какой здесь возможен выход?
— Нужно, чтобы ремонт в домах происходил по воле самих собственников.
Народ необходимо заинтересовать в повышении энергоэффективности своих домов. Люди должны понимать, что, вложившись в ремонт, они в результате сокращают свои траты на коммунальные услуги, а также повышают стоимость самой недвижимости.
Отдельная квартира справиться с задачей повышения энергоэффективности дома не сможет в отличие, скажем, от проблемы утечки воды. За последние 15 лет объем потребления воды в наших городах сократился от 30 до 50%. И только потому, что в квартирах появилась нормальная сантехника, которая не протекает.
И жильцы стали меньше тратить воды. Лично контролировать потери тепла мы не можем, здесь нужны консолидированные действия.
— Сколько стоит такая модернизация?
— В Москве капитальный ремонт дома обходился бюджету почти в 5 тыс. руб. за 1 кв. м. Хорошая модернизация с повышением энергоэффективности стоит столько же — 4—5 тыс. руб. за 1 кв. м. Но после нее жильцы вдвое меньше тратят на оплату тепловой энергии. И получают другое состояние недвижимости.
— Капитальный ремонт вскоре будет осуществляться по новым правилам…
— Действительно, с нынешнего года в России для собственников жилья вводится обязательный платеж за капитальный ремонт. Очень важно этими деньгами распоряжаться разумно. У собственника с платежами за капремонт есть два пути: либо отдать региональному оператору, либо оставить деньги в масштабах дома. В первом случае созданная региональной властью структура будет за вас решать, что в вашем доме делать и когда. Во втором — распоряжаться деньгами будет сам дом или приглашенная управляющая компания. Конечно, чиновники ратуют за то, чтобы деньги отдать региональному оператору. Однако вся позитивная международная практика говорит о том, что коль уж собирать деньги, то лучше распоряжаться ими самим. В этом случае банки готовы кредитовать людей, собравшихся вкладываться в реконструкцию в масштабах дома.
— Есть уже такие примеры?
— К сожалению, пока нет. В конце прошлого года и начале нынешнего все субъекты РФ приняли региональные законы о капитальном ремонте. В рамках исполнения этих законов каждый дом в течение 4—6 месяцев должен принять решение о том, где будет эти деньги накапливать: либо у себя, либо у регионального оператора. И после этого наступает период внесения этих взносов. Скорее всего, взносы начнут накапливать после осенних выборов в органы власти, в октябре, по крайней мере, на это настроено большинство региональных властей. В их числе и Москва. Так что к ноябрю уже можно будет понять, какая часть домов отдает дело на откуп чиновников, а какая займется всем самостоятельно.
— Какими станут эти обязательные взносы на капремонт?
— Сейчас в большинстве субъектов эти платежи определены в 4—9 руб. за 1 кв. м в месяц. Повторюсь, что стоимость модернизации с новой инженерной системой, утеплением зданий составляет около 4—5 тыс. руб. за 1 кв. м. Сопоставление двух этих цифр говорит, что за счет обязательных взносов модернизации не будет. Те, кто понесет деньги региональному оператору, получат выборочный ремонт, но не новое потребительское качество. Региональный оператор совершенно точно решит сделать всем по чуть-чуть, залатать дыры и охватить при этом как можно больший объем жилья. Если ремонтом будут заниматься сами собственники, логика может быть совсем иной. И именно здесь можно говорить о настоящей модернизации дома.
— Но как заинтересовать собственников жилья в этих тратах и хлопотах?
— В странах Центральной Европы процесс повышения энергоэффективности домов стимулировали тем, что выдавали на ремонт бюджетные субсидии. Их размер зависел от результата: если дом сократил энергопотребление на 30%, то субсидируется 30% от стоимости капитального ремонта, если на 10%, то субсидируется 5% или ничего. То есть чем больше повышается энергоэффективность, тем большая доля расходов субсидируется бюджетом. Это очень эффективная мера. У нас компетенция определения порядка предоставления бюджетных субсидий оставлена субъектам Российской Федерации. Пока у субъектов никакой внятной политики на этот счет нет. Более того, энергоэффективность в качестве приоритетной задачи просто не рассматривается. Мой опыт говорит о том, что власти предпочтут субсидировать ремонт крыши либо замену лифтов, потому что они находятся в критическом состоянии. Комплексность подхода пока у нас отсутствует.
— Получается, пока стимулом вкладываться в ремонт с повышением энергоэффективности дома может быть только снижение трат на коммунальные платежи в будущем?
— Важно, чтобы жильцы понимали, что главные выгодоприобретатели — это они сами. После такого ремонта квартира приобретает другие потребительские свойства, и ее цена на рынке вырастает. Сегодня мы оплачиваем потери тепла, и это текущие расходы. Задача состоит в том, чтобы текущие расходы перевести в капитальные. Вместо оплаты потери тепла улучшаем состояние наших домов. Мы не только меньше платим за коммунальные услуги, но и увеличиваем стоимость недвижимости.
— Насколько охотно банки пойдут в эту программу?
— Банки заинтересованы в поиске новых банковских продуктов. В Европе модернизация домов — это кредитный продукт, который по размерам превышает ипотечное кредитование. Это благодаря тому, что в большинстве европейских стран все риски, связанные с кредитованием модернизации многоквартирных домов, государство делило с банками. Поначалу создавались специальные агентства, которые предоставляли банкам платные гарантии. Потом банки сами научились оценивать риски, проводить андеррайтинги, перекупили специалистов из этих гарантийных агентств.
— Модернизация домов, видимо, растянется на долгие годы?
— Это история на десятилетия. Но зато эффекта от нее хватит на несколько поколений. Срок жизни хрущевок в свое время закладывался всего на 50 лет. Но сейчас инженеры говорят, что нет никаких причин таким домам жить меньше 100 лет. Если дом кирпичный, то срок его жизни не ограничен, он может существовать вечность. Продолжительность жизни панельных домов зависит от того, как добросовестно были собраны панели и как они утеплены. При нормальной эксплуатации жилья дома сносятся не из-за инженерной ветхости, а в силу новых потребительских предпочтений. Или экономических соображений — к примеру, стоимость земли под домом настолько высока, что выгоднее его снести и построить на его месте многоэтажный. Из-за чего, к слову, и развернулась когда-то в Москве программа по сносу хрущевок. Но сейчас речь идет о том, что качество жилья можно улучшить не путем сноса, а путем модернизации.
По масштабу задача модернизации существующего жилищного фонда не менее значимая, чем увеличение объемов жилищного строительства. Правда, более труднореализуемая. По масштабу задача модернизации существующего жилищного фонда не менее значимая, чем увеличение объемов жилищного строительства.
Источник:РБК.